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中國傳媒聯盟 據 巨細熱點 訊：對于上海土地市場來講，由于未來上海新增建設用地保持“零增長”甚至“負增長”，土地資源將變得更加“寸土寸金”，“人多地少”的特征決定了上海樓市基本面中長期看好，而對于已經布局及希望進入上海的房企來講，拿地面積的多少直接決定在上海未來市場的獲益情況。因此，對于眾多房企來講，誰都不愿意放棄上海這塊市場蛋糕，包括已經進入上海品牌房企、本土房企、眾多外來性的房企，還有不少虎視眈眈上海樓市急于進入上海市場其他房企，都在爭搶各自在上海樓市的地盤。

因此，即使在今年樓市低迷期，上海土地市場的表現仍然較為搶眼。

董家渡“地王”

總結：2014年上海土地市場四方面的特征

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，即使在今年樓市成交量進入低迷期，上海土地市場表現仍然不差，品牌房企重返一二城市，閩系等外來房企積極布局上海土地市場，上海土地市場表現仍然較為搶眼，甚至出現純宅地面粉貴過面包的市場情況，“地王”現象也頻現。具體來講，2014年上海土地市場呈現出以下四方面的特征：

第一、即使在今年樓市成交量進入低迷期，上海土地市場表現仍然不差，今年土地出讓金盡管出現同比24%左右的下滑，但仍然為歷史上除了2013年之外的最高年份。

同策咨詢研究部數據顯示，截止12月17日，今年上海土地出讓金累計成交金額為1577億元，再加上年底(12月24-25日、31日)上海土地市場集中推地導致的成交小高峰，預計2014年土地市場成交總金額至少在1709億元，盡管比歷年最高值(2013年的2262億元)下滑了24%，但相比過去幾年上海土地市場成交總金額，今年1709億元的成交總金額仍然是除了2013年之外的最高年份。

第二、品牌房企重返一二城市，閩系等外來房企積極布局上海土地市場，央企添柴加薪出手拿地，導致上海土地市場逆市翻紅，“地王”頻出，一定程度上突顯房企布局戰略的調整與上海城市的投資價值;

第三、純宅地仍然是最受歡迎類型土地，優質宅地樓板價基本與周邊售價看齊，面包基本與面粉價格相同，甚至更高，地價已經因為新增建設用地保持“零增長”甚至“負增長”而持續上漲;

第四、今年上海土地市場表現總體向好，但中間過程波瀾起伏，年初“地王”熱，但隨后因為銀行信貸緊縮、樓市低迷導致今年中間幾個月土地市場表現相對平淡，但至第四季度，年底大規模推地的翹尾行情出現，包括董家渡“地王”，11-12月份集中推地等措施等，助推上海土地市場成交量達到小高峰。

趨勢：上海商品住宅地供應稀缺將導致樓市中長期處于上漲狀態

同策咨詢研究部數據顯示，2009-2014年商品住宅土地規劃建筑面積(含綜合用地)/商品住宅銷售面積平均比值最高年度為2.32，最小僅為0.51，近6年平均值僅為1.21，2014年為1.35。

根據同策判斷標準，當住宅土地規劃建筑面積/商品住宅銷售面積平均比值低于1.2時，上海商品住宅市場會面臨供不應求及房價有上漲壓力，當住宅土地規劃建筑面積/商品住宅銷售面積平均比值在3-6時，上海商品住宅市場處于供求合理區間。因此，從上述數據來看，無論是按照近6年平均值1.21，還是2014年的1.35，上海商品住宅市場均處于合理區間范圍值。

但是，如果將上述數據中商品住宅土地規劃建筑面積(含綜合用地)中商辦部分剔除(工作量比較大，短期內難剔除)，那么，上海商品住宅土地規劃建筑面積與商品住宅銷售面積平均比值就會降得更低，也就是意味著，市場上供應的商品住宅用地更少“面粉”更少。由此，上海住宅土地規劃建筑面積/商品住宅銷售面積的比值勢必會低于1.2，供求關系會表現為供不應求，房價會有上漲壓力，因此，從中長期來看，商品住宅地供應稀缺將導致商品住宅市場中長期處于上漲狀態。

從未來幾年上海土地市場來看，由于未來上海新增建設用地保持“零增長”甚至“負增長”，土地資源將變得更加“寸土寸金”。這也就意味著上海商品住宅用地會呈現出逐年減少的趨勢。而隨著“央四條”、上海普宅標準調整、降息利好效應的顯現，2015年上海商品住宅市場勢必會升溫，屆時，房企對于住宅用地的需求會更為緊張，上海住宅用地市場或可能會出現地荒。這就導致眾多房企爭搶住宅用地，土地市場長期處于供不應求，溢價率樓板價雙雙上升，土地市場價格進入持續上漲通道。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，土地市場價格進入持續上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，從這個角度來看，2014-2015年的住房用地計劃即使全部完成，2014年住宅土地規劃建筑面積(含綜合用地)/商品住宅銷售面積平均比值達到1.35這樣的合理值，商品住宅地供應仍將是稀缺的，這將導致商品住宅市場中長期處于上漲狀態，最終將助推樓市“階段性”爆發。

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