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商界記者 鐘瑩

中國(guó)傳媒聯(lián)盟 據(jù) 商界在線 訊：在剛剛結(jié)束的國(guó)慶黃金周，國(guó)內(nèi)許多城市的居民關(guān)心的，不是如何躲避各大高速的擁堵盛況，而是如何在接踵而至的樓市限購(gòu)政策中，分得一杯羹。

短短七天，20座城市的調(diào)控文件呼嘯而來，10月8日晚間，上海、南昌也再次接連出臺(tái)“限購(gòu)令”。各城市新的規(guī)定，都提高了購(gòu)買住宅時(shí)必須的首付比例，又對(duì)已購(gòu)買住宅的人再次購(gòu)買做出限制，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，打擊投資性炒房行為。

而在去年，各地還在比拼放松限購(gòu)條件。

前幾年房地產(chǎn)過度開發(fā)，使很多地方早已超過當(dāng)?shù)匦枨螅瑢?dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)嚴(yán)重過剩。因此國(guó)家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，本意是降低三四線城市的商品房庫(kù)存，沒想到出臺(tái)政策的指向性不明確，使得一二線城市也施行了政策寬松的購(gòu)房條件，讓資本一下子找到突破口。

投資者們一窩蜂地?fù)磉M(jìn)一二線城市。使得這些城市的房地產(chǎn)呈現(xiàn)“漲價(jià)去庫(kù)存”的景象，這也是今年房地產(chǎn)最為顯著的特征。于是，一線城市和部分二線核心城市去庫(kù)存目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，但房?jī)r(jià)卻一路狂飆猛進(jìn);三四線城市的房?jī)r(jià)卻持續(xù)低迷。

其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是供求是否平衡，只有搞清供求關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康發(fā)展。

房地產(chǎn)買方的需求分為四類：第一類是投資需求;第二類是資金富足的可支配收入者;第三類是普通消費(fèi)者的貸款買房需求，即剛需，是目前購(gòu)房群體中占比最大的一部分;第四類是資金不足買房者的投機(jī)需求。

如果購(gòu)房需求以可支配收入和普通貸款可還款的剛需為主類，那么市場(chǎng)是可以在正常軌道下維持下去的。但如果購(gòu)房需求中，不理智的投機(jī)者占比達(dá)到一定程度，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，房?jī)r(jià)越容易偏離正常軌道，也就產(chǎn)生了房產(chǎn)泡沫。當(dāng)這個(gè)泡沫膨脹到了臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能出現(xiàn)崩盤。

從需求端來看，很大程度上是因?yàn)楣┙o端存在問題。我國(guó)房?jī)r(jià)為什么始終沒有辦法有效抑制其升溫?

在記者看來，問題就在于，目前我國(guó)房產(chǎn)供求關(guān)系十分不清晰。如果是供給小于需求，那么屬于賣方市場(chǎng)，只會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)量緊張這類問題，價(jià)格只會(huì)上漲，但這種上漲是可以接受的。但如果市場(chǎng)已經(jīng)是供給大于需求了，那么存量房就已經(jīng)進(jìn)入“浪費(fèi)”狀態(tài)，最終形成地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)能過剩。產(chǎn)能過剩下的價(jià)格偏離，是一種非正常引導(dǎo)，又會(huì)誘使非正常供給持續(xù)增長(zhǎng)。一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)或者人口老齡化達(dá)到一定程度，投機(jī)者高價(jià)買入的房子無力償還貸款或無法順利變現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)能過剩就會(huì)大面積集中爆發(fā)，進(jìn)而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤。

如今的限購(gòu)令是不是政府在終結(jié)這輪房市的暴漲，引導(dǎo)資金流向三四線城市去庫(kù)存?如果是這樣，那么三四線城市樓市的春天是否會(huì)來臨了呢?

其實(shí)也不見得。

記者看來，其一，三四線城市居民雖有住房剛需，但大部門居民卻缺乏支付和購(gòu)房能力，政府的稅費(fèi)補(bǔ)貼對(duì)于超出他們購(gòu)買能力的房?jī)r(jià)來說，無疑是杯水車薪，這部分購(gòu)買需求只是潛在需求而非有效需求。

其二，如果投資者在三四線城市買房，看么看中的就是樓市的升值空間。很明顯，三四線城市的商品房因?yàn)榕涮自O(shè)施不全且市場(chǎng)集中度不高，升值空間很難超過一二線城市。精明的投資者們，或許并不一定要把這塊寶壓到三四線城市上。

失去了購(gòu)買需求和投資的三四線樓市，將仍然不是一塊香餑餑。

那么目前來看，閑置的資金將會(huì)去哪兒呢?經(jīng)過2015年的牛市，股市已經(jīng)呈下行狀態(tài)，再加上制造業(yè)低迷，資金想要尋找出路，獲得較高收益，房地產(chǎn)自然還是成了不二首選。如今，市場(chǎng)上龐大的資金既不入股市，又不入樓市，是否仍在為下一輪房?jī)r(jià)的暴漲積蓄能量?

房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于，供給端和需求端中，誰問題更嚴(yán)重。只有搞清這一問題，對(duì)癥下藥，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能健康發(fā)展，否則只能是立桿見影，但治標(biāo)不治本的事實(shí)仍在。