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      中國傳媒聯(lián)盟 據(jù) 搜房網(wǎng)蘇州 訊：前言：2016年，蘇州樓市并未像預(yù)期那樣春暖花開，反而上演著跌宕起伏的“變奏曲”。從降首付降契稅到房貸收緊、“去庫存”到限購重啟調(diào)控升級、量價(jià)齊升到成交量“腰斬”房價(jià)下跌、搶房熱情高漲到駐足觀望、土拍限價(jià)之下高價(jià)地頻出····構(gòu)成了2016蘇州樓市全景圖。

      這一年蘇州樓市變數(shù)太多，上半段樓市瘋狂房價(jià)上漲迅猛，土拍盛宴再掀血雨腥風(fēng)。下半段，當(dāng)樓市正值“狂歡”時(shí)，號稱“史上最嚴(yán)限購令”呼嘯而來，樓市隨即“聚變”。限購之下市場需求結(jié)構(gòu)重新調(diào)整，購房者恐慌情緒得到緩解，逐步回歸理性，房企面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，強(qiáng)者生存，開發(fā)商多維度經(jīng)營變革在即·····2016即將謝幕，蘇州房天下獨(dú)家矩獻(xiàn)《2016-2017蘇州樓市白皮書》梳理了16大看點(diǎn)，還原2016年樓市真相，迎接“聚變”2017。

      【房天下電商訊】2016年年初，蘇州樓市延續(xù)著15年的主題，“去庫存”問題依舊嚴(yán)峻。年初樓市還沒從冬日的寒冷里走出來，為了給樓市“破冰”，出臺了一系列利好的政策，一大批促進(jìn)樓市去庫存的調(diào)控措施相繼出臺，首套房首付比例降至歷史最低的20%，公積金存款利率上調(diào)，降準(zhǔn)，降低契稅、營業(yè)稅……加上又趕上了樓市“金三銀四”，蘇州房地產(chǎn)市場徹底活躍起來。

      到了8月份以后，樓市的主題逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椋合拶彙榱丝刂七^度上漲的房價(jià)，政府又出臺了一系列印象深刻的政策：土拍限價(jià)，“蘇十條”，限購政策……

      本文通過分析2016年1-11月蘇州樓市出臺的幾大重要政策，來一探本年度蘇州樓市的究竟。

      1月：“房產(chǎn)證”換成“不動產(chǎn)權(quán)證”

      據(jù)國土局官網(wǎng)發(fā)布，蘇州市國土資源局正式發(fā)布通告，按照國家、省推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的總體部署，經(jīng)市政府研究同意，2016年1月1日起，蘇州市區(qū)(姑蘇、吳中、相城、虎丘區(qū))實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

      新的“不動產(chǎn)權(quán)證”比現(xiàn)在居民手握的“房產(chǎn)證”內(nèi)容更詳細(xì)。新證啟用后，依法制作并記載登記內(nèi)容的土地登記卡和歸戶卡、房屋登記簿等簿冊繼續(xù)有效。新證按照“不變不換”的原則，不要求當(dāng)事人強(qiáng)制更換。以后房地產(chǎn)不變更、不交易，就不用換領(lǐng)新證。大家愿意換新，可以視各地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記推廣進(jìn)程而定。

    蘇大商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授楊教授認(rèn)為，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，是遲早的事，以前是只打雷不下雨，而這次卻是落到了實(shí)處，這是一個(gè)逐步實(shí)施的過程，其主要作用則是對整體的產(chǎn)權(quán)情況的一個(gè)摸底、調(diào)查，這個(gè)政策的實(shí)施使得不動產(chǎn)登記有了一個(gè)統(tǒng)一的部門，是有一定的意義的。同時(shí)對于蘇州的房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)是不會有太大影響的，這是一個(gè)逐漸落實(shí)的過程，是走實(shí)預(yù)期的一個(gè)過程，但對于部分炒房者來說，還是會有一些影響的。

      2月：公積金存款利率上調(diào)至1.5%

      2016年，全國各地的公積金調(diào)整政策都在不斷地嘗試調(diào)整中。央行、住建部、財(cái)政部等三部委聯(lián)合發(fā)布通知稱，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。之前的政策是當(dāng)年歸集和上年結(jié)轉(zhuǎn)的分別按活期存款和三個(gè)月定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)息，目前分別為0.35%和1.10%。
 

     央行表示，這次調(diào)整既有利于保障住房公積金繳存職工獲得合理存款收益，進(jìn)一步提高住房公積金制度的公平性和有效性，也有利于簡并住房公積金存款利率檔次，符合利率市場化改革的總體方向。

      3月：蘇州“樓市十條”：抑制房價(jià)過快上漲

     其實(shí)早在重啟限購之前的3月份，為了遏制房價(jià)過度上漲，蘇州已經(jīng)發(fā)布了“樓市十條”政策，主要包括增加市場供應(yīng)、控制房價(jià)增長、加強(qiáng)市場監(jiān)管三大部分共十條。
 

     對此，某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：此類做法在短期看能夠抑制房價(jià)的上漲，但中長期看，可能意義不大。部分壓抑的價(jià)格最后依然會以報(bào)復(fù)性上漲的態(tài)勢呈現(xiàn)出來。

      5月、9月：土拍設(shè)定最高報(bào)價(jià) 超過限價(jià)出讓終止

      眼看著上半年一次次土拍后，地價(jià)被不斷刷新，各區(qū)“地王”頻現(xiàn)，從而帶動周邊房價(jià)瘋漲，國家從控制地價(jià)過高方面入手。5月18日晚間，蘇州市國土局發(fā)布公告，要求對此次掛牌的地塊中的10宗地塊設(shè)置最高報(bào)價(jià)，對報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競價(jià)結(jié)果無效。下半年9月份的土拍如出一轍，對參與拍賣的部分地塊也實(shí)行了最高限價(jià)。
 

      業(yè)內(nèi)人士評價(jià)這兩次土拍限價(jià)：這種做法在目前的土地市場上比較罕見，可以理解為一種限價(jià)。這是對此前土地價(jià)格持續(xù)上升、拿地成本持續(xù)增加的一個(gè)積極反應(yīng)。從政策本身的出發(fā)點(diǎn)看，能夠使得后續(xù)土地市場降溫。

      8月：蘇州時(shí)隔5年再次重啟限購

      給點(diǎn)陽光就燦爛的蘇州樓市在年初一系列利好的調(diào)控政策下，蓬勃發(fā)展，甚至發(fā)展到下半年變得有些 “畸形”。多次土拍，地價(jià)不斷被刷新，各區(qū)地王頻現(xiàn)，照這樣的趨勢下去，房價(jià)的走勢令人擔(dān)心。于是，蘇州重啟了塵封好幾年的限購政策。

      本實(shí)施意見中前三條主要針對土地市場。同時(shí)根據(jù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，在供應(yīng)側(cè)和需求側(cè)同時(shí)發(fā)力，在供應(yīng)側(cè)方面，主要是加大土地供應(yīng)，抑制過熱的土地需求，同時(shí)對需求側(cè)的一些政策作了調(diào)整，主要是信貸政策和公積金政策作了一些調(diào)整，目的是保證自住型剛性需求，鼓勵(lì)改善性需求，抑制投機(jī)性需求。另外在商品房預(yù)售、價(jià)格管控、加大商業(yè)辦公去庫存、加大住房保障力度、培育發(fā)展租賃市場、加快規(guī)劃建設(shè)人才公寓、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)管控、房地產(chǎn)市場輿論引導(dǎo)等方面都提出了明確的要求。

      7月：落戶方式調(diào)整為“國家政策規(guī)定入戶”和“積分入戶”

      蘇州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的人口與就業(yè)發(fā)展報(bào)告表明，2016年末，蘇州常住人口總量1261.60萬人。另外據(jù)《中國社會體制改革報(bào)告》中顯示，全國10大最難拿戶口城市為北京市、上海市、三亞市、廣州市、深圳市、海口市、天津市、蘇州市、青島市、西安市，蘇州排名第八。

      今年蘇州政府對戶籍準(zhǔn)入也做了調(diào)整，據(jù)蘇州政府信息公開網(wǎng)新聞發(fā)布顯示，未來“購房落戶”、“投資經(jīng)商落戶”等方式將并入“積分入戶”管理，今后外來人員落戶蘇州的方式將調(diào)整為兩個(gè)大類，一是國家政策規(guī)定入戶方式，二是流動人口積分入戶方式。

      所謂國家政策規(guī)定入戶方式，即符合國家、省相關(guān)戶籍管理政策規(guī)定，經(jīng)申請批準(zhǔn)后，可以落戶蘇州。針對這種方式，《辦法》共梳理了六條三十四項(xiàng)，如：父母為市區(qū)家庭戶口且擁有合法穩(wěn)定住所的未成年人；按照畢業(yè)生就業(yè)政策，接收的畢業(yè)研究生、本科生、專科生等。符合34項(xiàng)條件之一的人員，可以根據(jù)具體情況分別到市公安、人社、民政、體育、僑務(wù)、民宗部門申請辦理。

      所謂流動人口積分入戶方式，即根據(jù)《蘇州市流動人口積分管理辦法》，經(jīng)申請批準(zhǔn)后可以落戶蘇州。比如過去較為熟知的“購房入戶”、“投資經(jīng)商入戶”，將納入積分管理，采取積分入戶方式。

      另外，吳江和昆山先后調(diào)整了非蘇戶籍居民購房的政策，對非蘇戶籍家庭購買2套房做了一定的限制。至此，蘇州市區(qū)全面限購。
 

      10月：限購政策收緊 業(yè)內(nèi)人士稱：“史上最嚴(yán)”

      重啟限購還沒到兩個(gè)月，樓市調(diào)控限購再收緊，10月3日晚間，蘇州市政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》，進(jìn)一步收緊限購限貸政策。暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。號稱“史上最嚴(yán)限購”的10.3樓市限購政策，將吳江也包含在內(nèi)。除了蘇州，十一前后有二十二個(gè)城市密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要從限購、限貸、土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等方面進(jìn)行調(diào)節(jié)。
 

    調(diào)控的收緊，在注重抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)仍然保持了對合理消費(fèi)需求的支持，有利于市場回歸平穩(wěn)。國家統(tǒng)計(jì)局針對10 月實(shí)施政策的城市上半月的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。結(jié)果顯示，在實(shí)施有針對性的調(diào)控政策后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場普遍出現(xiàn)積極變化。“從房價(jià)環(huán)比漲跌幅度看，房價(jià)過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價(jià)走勢趨穩(wěn)。”某業(yè)內(nèi)人士如此評價(jià)新政后的蘇州樓市。

     總結(jié)：總的來說，2016年對于蘇州樓市來說可謂是高潮迭起，精彩紛呈。從年初多項(xiàng)利好政策，到8月份和10月份兩次限購，蘇州樓市在各種不同的政策調(diào)控下經(jīng)歷頗多。目前“史上最嚴(yán)限購”已經(jīng)下發(fā)了兩個(gè)多月，蘇州從剛開始的無所適從，到現(xiàn)在市場基本穩(wěn)定，成交量也穩(wěn)中有升，樓市逐漸回歸平穩(wěn)。展望2017年，樓市政策走勢又會如何呢？我們一起期待。